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再建築不可物件とは何か?そのメリットやデメリットなど豆知識について紹介

このサイトは、再建築不可物件とは何か、どのような物件をこのように呼ぶのか不動産の知識を少しでも得たい初心者にもわかりやすく利点やデメリットなど、豆知識について解説していきます。
このような知識を持っていることで府道投資を行うときなど投資用物件を安く購入することができたり、家を利用するのではなく家庭菜園の場として使いたいときにも役立てることができる、ちょっとした知識を持っているとその可能性が無限に広がって来ます。

再建築不可物件とは何か?そのメリットやデメリットなど豆知識について紹介

再建築不可物件は、建築基準法の法律が施行される以前に建設された住宅に多いのが特徴です。
現代の建築基準法では接道義務と呼ぶルールがあるのですが、これは法律で定められている4mの幅を持つ道路と建築する土地の隣接距離が2m以上などの条件になるものです。
東京の下町などでは幅が1m程度の狭い路地に家が建設されている地域がありますが、このような地域に建設されている家は再建築不可物件でそのままでは建設許可を得ることはできません。
なお、再建築不可物件は価格が安いメリットがあるので投資などで人気を集めています。

再建築不可物件の意味とメリットについて

再建築不可物件とは、建てられている家を解体して更地にしても新しく家を建てられない土地のことです。
都市計画区域と準都市計画区域にだけ、存在しています。
これらの区域では建築基準法によって、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接してはいけないという接道義務が設けられています。
消防車や救急車などの緊急車両が、入れるようにするためです。
再建築不可物件は接道義務を満たしていない土地に建てたれているため、家を解体して更地にしたとしても、新たに物件を建てられないのです。
再建築不可物件を購入するメリットは、低価格で購入できることです。
通常の物件より、1割から5割程度安く購入できます。
再構築不可物件でもリフォームやリノベーションは可能ですので、物件の取得費用を抑えてリフォームなどに費用をかけようと思っている人にとっては最適です。
また、固定資産税が低く設定されることもメリットです。
再建築不可物件は固定資産税の税額計算に使用する基準税額が低くなるため、個性資産税が通常の物件よりも低く設定されます。

再建築不可物件を有効活用する方法

再建築不可物件を有効活用する方法ですが、もちろんその物件が気に入って住むことにするのであれば最も適切なやり方だということができます。
再建築不可物件は、その性質上、周辺の他の物件と比較して大幅に安いことが普通ですから、本人さえ気に入って住むことで問題なければ、お得な買い物であるのは言うまでもありません。
ですが、それ以外にはないのかと言われると決してそんなことはありません。
この物件は、建て替えが不可能という意味であって、リフォームやリノベーションは可能ですし、一定条件のもとで建て増しができる場合もあります。
今の住戸に不満があってもより住みやすくできる可能性はあるわけです。
また、取り壊して更地にした上で活用を図る手も残されています。
物件の性格上、駐車場には向きませんが家庭菜園にするとか、バイクや自転車の駐輪場にするといった方策は考えられますので、全くどうしようもなく扱いに困る物件というわけでは必ずしもありません。

再建築不可物件を購入する際の注意点

再建築不可物件を購入する際には注意点がありますので、十分に検討してからにします。
少なくとも素人さんが、信頼のおける不動産会社のサポートもなしに即決するようなことは大失敗のもとです。
再建築不可物件とは、今そこに建っている住戸自体は別に違法建築などではありませんが、現行の建築基準法の決まりにより、今の住戸を取り壊した後に新しく建てることができないとされている物件のことです。
広い道路に面している部分が短いなど、消防活動に支障があると考えられるのがその理由です。
ですので、その中古物件に住み続けるには問題ありませんが、将来的にもそれで良いのかをしっかりと考えておく必要があります。
一般的には築数十年以上も経過した古い木造住宅であることが多く、今すぐにでも建て替えたいと思うくらいかもしれませんがそんなことはできません。
これは災害発生時にも容赦なく適用され、地震とか火災で建物が滅失したとしても同じことです。

再建築不可物件を買取してもらって現金化する

再建築不可物件などと聞くと、もう到底売りに出しても買い手などつかないと初めから諦めてしまっている人がいるかもしれませんが、決してそんなことはありません。
再建築不可物件は、現状の土地条件のままでは建物を新しく建て替えることはできないというだけであって、一切何の価値も持たないのとは訳が違います。
そのため買取により現金化することも十分に可能です。
例えば、当たり前のことですが今の住戸にそのまま住むことは問題ありません。
建て替えはできませんがリフォームはできますので、手を加えて住みやすさを改善することはできます。
あるいは、更地にして駐輪場とか家庭菜園に活用する手はあります。
また、口でいうほど簡単なことではないものの、土地自体に修正を施すことで条件を緩和し、再建築できるようにする手も存在しないわけではありません。
後々、隣の土地も購入できるようなことになれば、併せた土地では再建築が認められるケースもあります。

再建築不可物件で困ったら不動産買取専門店に相談

再建築不可物件とは、文字通り現存する建物が老朽化しても新築建物を建てることが出来ない土地のことです。敷地は宅地としての利用を前提にしているので、自由に新築住宅を建築できないなら資産価値は大きく減損してしまいます。不動産相場においても周辺の相場に比べても相当割りやすで取引されていることが一般的で、普通は買い手を見つけるのは困難です。何らかの理由で市場では低く評価される物件を処分するには、不動産買取という選択肢があります。しかし不動産会社としても買い手を見つけるのが難しい物件まで買い取ってくれるとは限りません。ところが世の中には再建築不可物件を専門に買い取る事業者も存在しています。専門業者では単独では再建築不可の状態であっても、近隣の同様の物件をまとめて買い受けることで建築可能な状態にして、区画整理するなどして購入希望者を探します。再建築不可物件は、このように転売できる状態にするまでに手間もコストもかかるので、専門業者に相談するのが件名というわけです。

再建築不可物件の買取業者の選び方

再建築不可物件の買取業者は、どのように選んだと言うのでしょうか。再建築不可物件は様々な種類がある中で、基本的に道路と接している面積が狭い部分がありその部分がきっかけで再建築不可物件として認定されてしまいます。道路に接する部分が少ないと言う事は、例えば火災などであった場合消防自動車が入っていくことができません。結果的に延焼等を引き起こし周りの住宅も一緒に燃えてしまうことになりかねません。それだけでなく、様々な面で自動車が入れないと言う事はかなり不便になります。そのような意味で、再建築不可とされていますがこの場合買取業者を選ぶ場合どのように選んだらよいでしょうか。業者を選ぶ場合の方法の1つはやはり実績から考えなければいけません。どれだけ過去に再建築不可の物件を販売したかといった事はとても重要になります。それに加えて、できるだけ高く取り扱いをしてくれる所にお願いをすることが必要です。過去の実績に変えて、どれぐらいの金額で売却されているのかも見た方が良いかもしれません。

再建築不可物件の買取相場について

再建築不可物件が買い取られるときにつく価格の相場は、一般的な不動産取引の価格の5~7割程度になるといわれています。例えば、通常であれば3,000万円で取引される不動産物件があったとした場合、全く同じ条件の再建築不可物件だと取引価格は1,500~2,100万円ということになります。ただし、これはあくまで傾向であり、建物が古かったり、状態が悪いと、さらに値下げしなければ売り手がつかないことがあります。再建築不可物件の買取相場が通常の取引より安くなるのは、もちろんその物件が再建築できないという点に起因します。不動産の活用の選択肢が著しくかぎられてしまうことは、資産評価においても大きくマイナスにはたらきます。できるだけ高額での買取を希望している場合は、再建築不可物件の取り扱い実績が豊富な業者に売却する方法や、一括査定サイトを利用して複数の不動産取引業者から見積もりをとる方法などを駆使する必要があります。

再建築不可物件を建築可能にする方法

再建築不可物件を建築可能にする方法などあるのかと思われるかもしれません。これは法律で決まっているものですので、非合法なことをするか法律を変えることでもしない限りは無理なようにも思えます。ですが決して不可能なことではなく、努力や検討の余地は残されています。再建築不可物件は、十分な幅のある道路に一定以上の長さで面していない土地は、火事の際の消火活動に支障があるので新しく建物を建ててはいけませんというのがその主旨です。入り組んだ路地の奥にある物件などを思い浮かべてもらえば良いでしょう。それで、ではどうやって建築可能になるのかと言えば、隣の土地がこの基準を満たしている場合、それを買い取って区画をまとめてしまえば良いことに気づきます。もちろん今は他人の所有物のはずですから自分の意思だけで決定することはできませんが、普段から相談しておくなどの手段によってチャンスがあれば即座に掴めるようにしておくことできます。

再建築不可物件の不動産トラブルの事例

再建築不可物件の不動産トラブルで比較的多いのは、その物件が再建築不可物件であることを知らずに購入し、実際に住宅を建築しようとしたところこれができないと言うことに気づくものです。このケースは悪質であると言える部分もありますが、不動産会社に対しては様々な条件下で告知義務が発生しないと言う面もあるため、これを意識しないと損をしてしまうことが少なくありません。特に住宅と土地を同時に購入する場合、その時点では購入者は既存の住宅をそのまま利用しようと考えていることが多いため、新たに住宅を建てる際の条件を確認しないことが多いものです。しかしこれは老朽化し取り壊して立て替えようとした場合に、初めて再建築不可物件であることに気づくことも少なくありません。このようなトラブルを避けるためには、再建築不可物件であることを事前に確認することが必要です。最近では契約時に様々な条件を確認することが推奨されており、またそのための確認書を作成することが義務付けられています。

再建築不可物件に関する情報サイト
再建築不可物件の基礎知識

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